Poradnik lokatorski

Wszyscy mniej więcej wiemy, na czym polega wynajem mieszkania. Wielu z nas zawierało w ciągu swojego życia umowy najmu, które w większości przypadków sprowadzają się do podobnej treści. Często polegają one na przekopiowaniu postanowień ze znalezionego w Internecie wzoru umowy. Zawarte są w nich skrótowo prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy, okres, na jaki umowa jest zawarta, wysokość miesięcznego czynszu i dodatkowe informacje, na przykład umowny okres wypowiedzenia. Na samym końcu znajduje się zaś postanowienie, że w sprawach nieuregulowanych w niniejszej umowie mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego. W związku z tym można zadać pytanie, które przepisy regulują stosunek najmu oraz na co zwracać szczególną uwagę i gdzie szukać ochrony w przypadku, gdy prawa lokatora są łamane?

Gdzie szukać tych przepisów?

Ogólne zasady dotyczące najmu uregulowane są w przepisach kodeksu cywilnego*. Dotyczą one każdego najmu, przez który należy rozumieć sytuację, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu określony czynsz. Jedną z najbardziej powszechnych rzeczy, które mogą być oddane w najem, są lokale. Ich istotność znajduje odzwierciedlenie w tym, że kodeks cywilny uszczegóławia te postanowienia, odnosząc je do najmu lokali*. Nie rozróżniono tu jednak lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu, więc by dobrze zrozumieć prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy w przypadku mieszkań, należy dodatkowo sięgnąć po ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Ustawa ta reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów, precyzuje i zmienia, w niektórych kwestiach, postanowienia zawarte w kodeksie cywilnym. Jej wprowadzenie wynika z normy konstytucyjnej. W artykule 75 ust. 2 Konstytucji możemy znaleźć zapis, że ochronę praw lokatorów określa ustawa.

W związku z powyższym, można zauważyć, że stosunek prawny łączący wynajmującego, czyli prościej mówiąc, właściciela mieszkania, oraz najemcę, czyli lokatora, jest na tyle szczególny, że w Konstytucji zobowiązano ustawodawcę do jego regulacji w formie ustawy. Wskazano jednocześnie, że ma ona dotyczyć ochrony praw lokatora. Już z tego wynika, że zdając sobie sprawę z tego, że najemca jest w przypadku umowy najmu stroną słabszą i mając na celu polepszenie jego pozycji, wprowadzono ustawę mającą chronić jego prawa. Chcąc zatem znaleźć odpowiedzi na pytania wynikające z dotyczącej nas sytuacji związanej z wynajmem mieszkania, powinniśmy sięgnąć po te przepisy. Pamiętajmy o tym, że punkt umowy wskazujący, że w kwestiach nieuregulowanych zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego, nie wyczerpuje tej kwestii, ponieważ ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera inne, chroniące w większym stopniu lokatora rozwiązania i obowiązuje ona obie strony, niezależnie od tego, czy treść umowy o niej wspomina. W praktyce wzory umów, które możemy znaleźć w Internecie, nie wspominają o ustawie o ochronie praw lokatora, zatem warto pamiętać, żeby sprawdzić, czy na przykład dotyczący nas problem nie jest uregulowany w jej przepisach.

Kodeks cywilny a ustawa o ochronie praw lokatorów na przykładach

Zalegasz z czynszem? Co ci grozi i jakie są twoje prawa?

Odnosząc się tylko do kodeksu cywilnego, znajdziemy tam informację na temat zwłoki z zapłatą czynszu. Stanowi on, że w przypadku, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności wynajmujący powinien uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia i jednocześnie udzielić mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Jednak gdy poszukamy, czy problem ten został rozwiązany w ustawie o ochronie praw lokatorów, znajdziemy informację, że właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny łączący go z lokatorem, jeżeli jest on w zwłoce z zapłatą czynszu i innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela za co najmniej trzy pełne okresy pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Od razu widać, że ustawa o ochronie praw lokatora zwiększa okres, za który lokator może zalegać z płatnościami, co powoduje, że w praktyce dopiero cztery miesiące dają podstawę do wypowiedzenia umowy. Ponadto w ustawie o ochronie praw lokatora nie znajdziemy informacji, że takie rozwiązanie umowy może nastąpić bez zachowania okresu wypowiedzenia i dodatkowo musi ono zawsze mieć miejsce na piśmie. W innym przypadku jest ono nieważne. Dlatego tak ważne jest, żeby pamiętać, aby wszelkie interakcje między właścicielem a lokatorem miały miejsce na piśmie. Ochroni to obie strony przed sytuacją, gdy ich oświadczenia będą nieskuteczne. W tym przypadku należy oczekiwać, że gdy sytuacja życiowa lub inne okoliczności spowodują, że faktycznie lokator zalega za trzy pełne okresy z zapłatą czynszu, właściciel poinformuje go najpierw na piśmie o tym, że ma zamiar wypowiedzieć umowę, i wskaże dodatkowy, co najmniej miesięczny termin, a dopiero następnie, również na piśmie, dokona wypowiedzenia umowy.

Jakie są twoje obowiązki jako lokatora? Do czego zobowiązany jest właściciel?

W przepisach kodeksu cywilnego znajdziemy normę prawną, która stanowi, że najemcę lokalu obciążają na przykład drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych. Dotyczy to również drobnych napraw instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Ustawa o ochronie praw lokatorów dużo precyzyjniej reguluje kwestię obowiązków wynajmującego oraz najemcy. Znajdziemy w niej informację, że właściciel lokalu jest zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku. Ma on obowiązek utrzymywania w należytym stanie budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny. Ponadto jego obowiązkiem jest zapewnienie technicznej sprawności mieszkania, więc to po jego stronie będą takie naprawy jak na przykład te dotyczące instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania czy wymiany pieców grzewczych, okien, drzwi, podłóg i tynków. Z drugiej strony głównym obowiązkiem najemcy jest następnie utrzymywanie tej technicznej sprawności, dbanie o części budynku przeznaczone do wspólnego użytku i ochrona przed ich uszkodzeniem. Dodatkowo głównym obowiązkiem najemcy jest, ogólnie mówiąc, naprawa i konserwacja elementów takich jak np.:

1. podłogi, posadzki, wykładziny podłogowe oraz ścienne okładziny ceramiczne, szklanych i inne,
2. okna i drzwi,
3. wbudowane meble,
4. podgrzewacze wody, wanny, brodziki, misy klozetowe, zlewozmywaki i umywalki wraz z syfonami, baterie i zawory czerpalne oraz inne urządzenia sanitarne, w które lokal jest wyposażony,
5. malowanie lub tapetowanie oraz naprawa uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
6. malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Zatem to na osobie, która zamieszkuje w lokalu, spoczywa obowiązek dokonywania tych nakładów. Często brakuje świadomości, zarówno po stronie wynajmującego, jak i najemcy, jak rozumieć drobne nakłady obciążające najemcę, i taki problem może dotyczyć przykładowo malowania ścian. To najemca mieszkając w lokalu ma obowiązek pomalować ściany w przypadku, gdy lokal tego wymaga, ale równocześnie jest z tym związane prawo do decydowania o takich rzeczach, więc o ile nie stanowi o tym precyzyjnie umowa, właściciel nie może zabronić pomalowania sobie brudnej ściany na ulubiony kolor. To samo dotyczy takich rzeczy jak np. uszkodzone okno. Jeśli jest ono nieszczelne i wymaga konserwacji, to jest to obowiązek lokatora, to on musi dbać o naprawę i konserwację elementów wyposażenia mieszkania. Inaczej ma się kwestia, gdyby doszło do jego zgnicia i konieczna stała się jego wymiana - wtedy ten obowiązek leży po stronie właściciela. Dopuszczalne jest także zapisanie w umowie, że w przypadku poniesienia takich nakładów najemcy przysługuje zwrot poniesionych kosztów. Warto o to zadbać zwłaszcza wtedy, kiedy ten najem będzie miał charakter krótkoterminowy i w ten sposób ograniczyć poniesione koszty.

Właściciel chce ci podnieść czynsz. Jak to powinno wyglądać?

Innym problemem, który zwłaszcza obecnie dotyka lokatorów, są zasady podwyższenia czynszu i opłat z tytułu używania mieszkania. Tu również należy pamiętać, żeby nie kierować się tylko przepisami kodeksu cywilnego, ale sięgnąć po ustawę o ochronie praw lokatora. Przede wszystkim należy wskazać, że właściciel może podwyższyć czynsz, jednak może to mieć miejsce najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego z zachowaniem terminów wypowiedzenia i koniecznie musi być dokonane na piśmie. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu lub innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie określiły dłuższy termin. Zatem umowa nie może wskazywać krótszego terminu i są to co najmniej trzy pełne miesiące, a więc w praktyce, jeżeli właściciel chce podwyższyć nam czynsz, to musi na przykład do końca listopada 2022 r. na piśmie dokonać takiego wypowiedzenia i będzie ono skuteczne najwcześniej od marca 2023 r. Dodatkowo po otrzymaniu takiego pisma lokator może je zakwestionować w sądzie, który może ustalić, że podwyżka jest niezasadna lub jest zasadna w innej wysokości. Ciężar dowodu spoczywa w tej sprawie na właścicielu. Zatem wobec obecnej inflacji, związanych z tym podwyżek czynszu należy pamiętać, że wypowiedzenie nie może być skuteczne za miesiąc czy dwa i lokator ma metody, by się przed nim chronić. Nie ma co się również obawiać, że właściciel w takim wypadku wypowie cały stosunek najmu, ponieważ ustawa o ochronie lokatorów wymienia konkretne przyczyny, z powodu których może on tego dokonać, i za niska wysokość czynszu nie jest tam wymieniona. Nie można też dokonywać takich podwyżek zbyt często, ustawa stanowi, że jest to 6 miesięcy od dnia, w którym zaczęła obowiązywać nowa wysokość czynszu.

Nie ma co się bać

Poprzez wskazanie niektórych przykładów przepisów zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów chciałbym zwrócić uwagę przede wszystkim na to, że jest taka ustawa, należy po nią sięgać i jeżeli podpisaliśmy zwykłą pisemną umowę najmu mieszkania, ustawa o ochronie lokatorów obowiązuje nas w 100%. Warto znać swoje prawa i uświadamiać to właścicielom. Nie chodzi o to, że rozwiązanie, jakie tam znajdziemy, zawsze będzie idealne i każde postanowienie w zawarte w ustawie znajdzie zastosowanie do naszej sytuacji, ale o to, by w przypadku, gdy czujemy, że coś w zachowaniu właściciela nie do końca wydaje się w porządku, warto sprawdzić, czy nie jest to uregulowane w tej ustawie i upominać się o swoje prawa. Ostatecznie nie bez przyczyny ochrona praw lokatorów została wspomniana w Konstytucji oraz:

• w przepisach z artykułów od 659 do 679 Kodeksu cywilnego.
• w przepisach z artykułów 680 do 692 Kodeksu cywilnego.

Źródła:

Dziczek Roman, Komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, Wydanie 7 z 2019 r., Wydawnictwo: Wolters Kluwer Polska

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r.o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz.U.2022 poz. 172)

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 2022 poz. 1360).

✅ Korekta: dr Beata Zając

Szymon Novljaković

---

Członek Komisji Rewizyjnej oraz zespołu redakcyjnego. Prawnik, publicysta, popularyzator – w swoich tekstach stara się w przystępny sposób przedstawiać zawiłości polskiego prawa.

Przeczytaj więcej: